Jest dobry powód, dla którego miliony ludzi dostrojają się co tydzień, aby oglądać Fixer Upper, Flip lub Flop, Rehab Addict i This Old House. Niezależnie od tego, czy są zainteresowani przerzucaniem domów, remontami czy programami skupiającymi się na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, Amerykanie wyraźnie mają obsesję na punkcie budownictwa mieszkaniowego i kariery, która się wokół niego obraca. Ale to nie tylko programy telewizyjne urzekają nas. Według GALLUP News nieruchomości są najbardziej uprzywilejowaną inwestycją wśród Amerykanów. W rzeczywistości 34 procent ludzi twierdzi, że jest to najlepsza inwestycja długoterminowa.
Aby lepiej zrozumieć, jak ludzie zarabiają na rynku mieszkaniowym (i obalają niektóre poważne nieporozumienia telewizyjne po drodze), rozmawialiśmy z czterema kobietami, które dokonały imponujących sum poprzez różnego rodzaju projekty związane z nieruchomościami. Niezależnie od tego, czy jest to zgiełk uboczny, czy ich pełnoprawna kariera, oto jak robią to prawdziwi ludzie, a nie gwiazdy telewizji.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Lokalizacja: przedmieścia Chicago
Zawód: kierownik ds. Komunikacji i bloger w Read My Flips
Liczba właściwości: 2 (teraz)
Lata w nieruchomości: 1, 5
Dotychczasowe pieniądze: 117 000 USD
Co przyciągnęło cię do nieruchomości? Zawsze widziałem własność jako podstawę długoterminowego bogactwa. Trochę lepiej radzi sobie ze wzlotami i upadkami. To własność, to ziemia - jesteś właścicielem czegoś. To nie jest coś, czego tak naprawdę nie wiesz, co posiadasz.
Jak zacząłeś? Mój chłopak John i ja zaczęliśmy się spotykać, a on już wcześniej się spotykał. Jest licencjonowanym agentem nieruchomości w Mark Allen Realty. W ciągu sześciu miesięcy od randki kupowaliśmy naszą pierwszą nieruchomość i razem ją odwracaliśmy.
Czy ważne jest posiadanie partnera? Nie mogłem tego zrobić bez Johna. Wykonuje całą analizę rynku i wykonuje wiele pracy - w ten sposób zaoszczędziliśmy dużo pieniędzy. To praca na pełen etat między nami.
Najtrudniejsza część: Największą przeszkodą jest uzyskanie od zera do jednej nieruchomości. Po przejściu pierwszego z nich można się tak wiele nauczyć, że staje się jasne, czy warto to zrobić ponownie. Cały czas składamy oferty.
Znalezienie niezawodnych i rozsądnych kontrahentów to kolejne duże wyzwanie - prawie jak dwa przeciwne końce spektrum. Jeśli są niezawodne, najprawdopodobniej pobierają znacznie więcej.
A proces wydawania zezwoleń może być przytłaczający. Nie sądzę, żeby wielu ludzi rozumiało, jak biurokratyczne wioski mogą być. Na przykład załatwiamy papierkową robotę, aby uzyskać pozwolenie, a odzyskanie czegokolwiek zajmuje miesiąc do sześciu tygodni. I nie możesz dotknąć domu, zanim nie uzyskasz pozwolenia.
„Powinienem napisać książkę zatytułowaną„ Co HGTV nie mówi ci ”.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zacząć: powinienem napisać książkę zatytułowaną What HGTV nie mówi ci . To, co doprowadza mnie do szału, to ich szybkie obliczenia. Są koszty utrzymania, podatki, ubezpieczenie, odsetki - wszystkie te rzeczy się sumują. Nie biorą również pod uwagę kosztów nieruchomości. W domu, który sprzedaliśmy za 275 000 USD, wydałem 13 760 USD na koszty nieruchomości.
Należy zaplanować koszty zamknięcia zakupu, które wynoszą 1, 5% ceny zakupu, koszty zamknięcia sprzedaży, które wynoszą 1, 5% wartości po naprawie (ARV), opłaty od nieruchomości, które wynoszą 5% ARV, i utrzymywanie kosztów pokrywających podatki, ubezpieczenie, usługi komunalne i odsetki, które zwykle szacuję na 1000–1 500 USD miesięcznie. Następnie musisz dodać to wszystko do kosztów nieruchomości i kosztów renowacji. Zwykle wykonujemy bufor 5-10 procent na nieoczekiwane koszty, które pojawiają się podczas remontu. I musisz zadać sobie pytanie, czy mogę sobie na to pozwolić? ponieważ to może się zdarzyć.
Najlepsze wskazówki dla początkujących: podwoj ilość czasu, który wydaje Ci się, że będziesz musiał na to wydać. Jeśli uważasz, że zajmie to miesiąc, zmień to na dwa. A twój pierwszy projekt zawsze zajmie dużo więcej czasu, ponieważ wciąż testujesz wody, a kiedy już wiesz, co lubisz, po prostu powtórzysz to od domu do domu.
Jamie Crouch, 33, Agent i Property Manager
Lokalizacja: Tulsa, Oklahoma
Zajęcie: Pośrednik w obrocie nieruchomościami, przedsiębiorca i zarządca nieruchomości
Liczba nieruchomości: 4 (w tym jej własny dom) plus 35, którymi zarządza
Lata w nieruchomości: 14
Dotychczasowe pieniądze: 200 000 $ +
Co przyciągnęło cię do nieruchomości? Kiedy posiadasz nieruchomości na dłuższą metę, nazywamy to pieniędzmi budzącymi, ponieważ jak tylko się obudzisz, zarabiasz dzięki posiadaniu nieruchomości do wynajęcia. Generują dochód bez konieczności pracy. Jest to miły zasób boczny i każdy może to zrobić. Zamiast 401 tys., Moja emerytura będzie naszą nieruchomością inwestycyjną. Kiedy zbliżam się do wieku emerytalnego, zostaną one spłacone, więc cały ten przepływ gotówki z czynszu będzie taki, jaki osiągnę na emeryturę.
Jak zacząłeś? Nieruchomość jest we krwi. Moi rodzice posiadali nieruchomości do wynajęcia, kiedy byłem dzieckiem, aw wieku 19 lat zapytali, czy chciałbym zacząć nimi zarządzać. Kiedy poszedłem na studia, zajmowałem się nieruchomościami i dostałem licencję na nieruchomości.
Zaczęliśmy od zbudowania własnej własności (mój mąż jest wykonawcą), a następnie sprzedając ten dom, byliśmy w stanie zarobić wystarczająco dużo pieniędzy, aby odłożyć i rozpocząć inwestowanie w nieruchomości.
Czy ważne jest posiadanie partnera? Mój mąż jest moją wolną pracą. Jest bardzo poręczny i pracuje dla firmy kontraktowej.
Najtrudniejsza część: najtrudniejszą częścią dla mnie było rozpoczęcie pracy. Przed 2008 r. Branża pożyczkowa była znacznie inna. Teraz więcej pożyczkodawców wymaga około 20 procent spadku, więc naprawdę trudno jest zacząć, jeśli nie masz gotówki.
Najlepszym sposobem na rozpoczęcie jest przekształcenie domu w wynajmowaną nieruchomość, kiedy będziesz gotowy do przeprowadzki - tak robi to większość ludzi, ponieważ trudno jest uzyskać wymagane 20% zniżki. Po rozpoczęciu staje się to nieskończenie łatwiejsze.
„Jeśli nic o tym nie wiesz i wskakujesz do niej na ślepo ... jedna zła transakcja całkowicie cię wykończy”.
Najbardziej satysfakcjonująca część: Trudno jest rozwijać swoje bogactwo, a nieruchomości były świetnym źródłem dla mojego męża i ja, aby to zrobić. Zaczęliśmy inwestować w nasze dwudziestki.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zacząć: zależy to od wielu czynników. Nieruchomość nie jest wycięta i sucha. Każda umowa jest inna. Polecam „zasadę 50 procent”: jeśli masz interesującą Cię nieruchomość, możesz zbadać, ile by ją wynajęła, a następnie obliczyć, że około 50 procent tego czynszu będzie przeznaczone na wydatki, ubezpieczenie, naprawy itp. Następnie określasz, jaka będzie twoja spłata kredytu hipotecznego i czy przepływy pieniężne, a ty zarabiasz, to gwarantuje dalsze spojrzenie na to.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: musisz dowiedzieć się, co chcesz, aby nieruchomości zrobiły dla ciebie. Czy chcesz, żeby to był twój plan emerytalny i pomóż to uzupełnić? Próbujesz zrobić szybką gotówkę? Musisz dowiedzieć się, jaki masz cel, a następnie znaleźć kogoś w swojej okolicy, mentora, który przeprowadzi cię przez to i wyjaśni tajniki.
Chcesz mieć pewność, że masz dobry zespół, który posiada znanego i zaufanego wykonawcę, CPA, który przeprowadzi Cię przez podatki, zarządcę nieruchomości, jeśli nie będziesz chciał sam nim zarządzać, oraz agent nieruchomości specjalizujący się w inwestycjach. Jeśli nic o tym nie wiesz i wskakujesz do niej na ślepo, wtedy jedna zła transakcja całkowicie cię wykończy.
Nichole Stohler, 44 lata, Przedsiębiorca
Lokalizacja: Scottsdale, Arizona
Zawód: przedsiębiorca, dom wielorodzinny i inwestor hotelowy
Liczba nieruchomości: 1 hotel i 3 domy
Lata w nieruchomości: 8
Dotychczasowe pieniądze: „W ciągu czterech lat zwiększyliśmy czterokrotnie naszą początkową inwestycję w 2012 r.”.
Co przyciągnęło cię do nieruchomości? Byliśmy dwa lata przed ślubem; naprawdę nie mieliśmy pieniędzy, więc spędzałem dużo czasu na czytaniu książek o finansach osobistych i przez ten proces natknąłem się na bogatego ojca biednego ojca . Od razu podpisałem z nami umowę na seminarium na temat nieruchomości, aby dowiedzieć się więcej o inwestowaniu.
Jak zacząłeś? Dowiedzieliśmy się, że uniwersytet w naszym mieście posiadał kilka nieruchomości, ale nie chciał nimi zarządzać, więc dostaliśmy je wszystkie na finansowanie sprzedawcy. Nie musieliśmy zaciągać pożyczek, ale musieliśmy wpłacać zaliczki, a do tego wykorzystaliśmy zaliczki kartą kredytową. Naprawdę nie wiedzieliśmy, co robimy. Rzeczywistość jest taka, że seminarium cię rozbudza, ale nie chodzi o praktyczne zarządzanie i to, co się w nim naprawdę dzieje. Było tyle kawałków, których nie rozumiemy.
Nie udało nam się to. Skończyło się na tym, że musieliśmy oddać nieruchomości z powrotem, straciliśmy pieniądze w tym czasie i mieliśmy długi z zaliczek na karcie kredytowej. Budziłem się w nocy, nie mogąc zasnąć, zastanawiając się, jak moglibyśmy się wspiąć z tej dziury. Naszym rozwiązaniem było sprzedać nasz dom i zamieszkać z rodzicami.
Przez długi czas nie inwestowaliśmy ponownie. Następnie w 2011 roku ponownie dostałem błąd i pomyślałem, że możemy wykonać lepszą pracę. Po raz drugi odnieśliśmy sukces, ale nigdy nie zapomnieliśmy, co przeszliśmy na początku.
„Budziłem się w nocy, nie mogąc zasnąć, zastanawiając się, jak mielibyśmy wyjść z tej dziury”.
Czy ważne jest posiadanie partnera? Nie wydaje mi się to konieczne, ale pomaga podzielić obciążenie pracą.
Najbardziej satysfakcjonująca część: Pomaganie ludziom. Mój mąż jest naprawdę dumny z jednego z naszych zarządców nieruchomości. Popełnił kilka błędów wcześniej w życiu i służył w więzieniu za przestępstwa bez przemocy, więc nikt nie dał mu szansy. Mój mąż widział, że jest pracowitym pracownikiem i ma umiejętności przywódcze, więc pomógł mu nauczyć się lin. A kiedy sprzedaliśmy tę nieruchomość, mój mąż bardzo polecił tego samego dżentelmena nowym właścicielom, przyjęli go, zwiększyli jego wynagrodzenie, a teraz zarządza trzema nieruchomościami.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zacząć: Zamierzasz mieszkać w nieruchomości, czy masz już swoje główne miejsce zamieszkania i zamierzasz je kupić wyłącznie jako nieruchomość inwestycyjną? To naprawdę ważna decyzja, ponieważ jeśli zamierzasz mieszkać w nieruchomości, możesz otrzymać pożyczkę FHA (federalna administracja mieszkaniowa), pożyczkę VA (weteran) lub pożyczkę z bardzo niewielkimi pieniędzmi. Jeśli tak, VA jest zerowe.
To zależy od rynku, ale w tej chwili potrzebujesz około 25 procent ceny zakupu w dół. Dla większości krajów teraz możesz obliczyć około 200 000 dolarów na dom, a będziesz potrzebować 25 procent tego domu. Potrzebne będą również rezerwy.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: Nieruchomości są dobrze, warto, ale nie są idealne, więc uzyskaj swoje oczekiwania na odpowiednim poziomie. Zaplanuj powolną budowę - może jedną nieruchomość rocznie.
Poproś również o pomoc. Większość innych inwestorów pomoże ci - udaj się do grupy społeczności lub na spotkanie. BiggerPockets.com jest jednym z najcenniejszych darmowych zasobów dla każdego, kto chce inwestować w nieruchomości.
Keisha Blair, 40 lat, właściciel
Lokalizacja: Ottawa, Kanada
Zawód: właściciel, przedsiębiorca
Liczba nieruchomości: 3 (2 w Kanadzie i 1 w Nowym Jorku)
Lata w nieruchomości: 10
Dotychczasowe pieniądze: dostałem rodzaj wolności finansowej, o której wiem, że jeśli będę musiał wziąć wolne, będę mógł. Po śmierci mojego męża zająłem roczny, bezpłatny urlop naukowy i za tym stałem. A jednym z powodów, dla których mogę pozwolić sobie na umieszczenie moich trojga dzieci w prywatnej szkole, jest nieruchomości.
Jak zacząłeś? Zacząłem dekadę temu, kiedy zdałem sobie sprawę, że emerytury pracodawców nie zapewniały tego, czym mogą być. Zaczęliśmy inwestować w nieruchomości, aby nadrobić tę lukę. W tamtym czasie nie interesował mnie pomysł akcji. Byłem bardziej zainteresowany konkretnymi inwestycjami, które widziałem. Nieruchomości były jednym z tych dóbr materialnych, którymi mogłem jeździć każdego dnia i patrzeć. Zaczęliśmy od małego z jednym mieszkaniem, które znajdowało się w naszej okolicy, i nie było trudno go wynająć, ponieważ znajdowało się w okolicy, która była blisko szkół, parków, przystanków autobusowych i wielu udogodnień.
Czy ważne jest posiadanie partnera? Zacząłem inwestować w nieruchomości, kiedy żył mój mąż. Zrobiliśmy to razem. [Po jego śmierci] postanowiłem zachować [właściwości] i iść sam. Zachowałem wszystkie moje inwestycje i to najlepsza rzecz, jaką kiedykolwiek zrobiłem. Zachęciłbym samotne kobiety lub nawet owdowiałe do uznania nieruchomości za inwestycję. Można to zrobić sam.
„Kiedy życie nagle się zmienia, jesteś jak dzięki dzięki Bogu, że mam te inwestycje. Kobiety powinny myśleć o dywersyfikacji swoich inwestycji. Zawsze dobrze jest być przygotowanym”.
Najtrudniejsza część: po śmierci męża było to naprawdę trudne. Zrobiłby większość pracy w zakresie własności i utrzymania go. Był także CPA, więc zrobiłby podatkowy czas podatkowy. Skończyło się na zatrudnieniu zarządcy nieruchomości. Było droższe, ale wygodniejsze.
Inną rzeczą, którą uważam za wyzwanie, są wakaty. Powiedzmy, że masz wakat przez sześć miesięcy, musisz nosić tę nieruchomość przez długi czas bez uzyskiwania żadnego dochodu. Z wakatami przychodzi obrót i konieczność ponownego przygotowania nieruchomości dla nowych najemców. Obrót jest kosztowny.
Najbardziej satysfakcjonująca część: elastyczność, aby wziąć czas wolny, opiekować się małymi dziećmi lub realizować inne zainteresowania lub kariery. Nie zastanawiałem się nawet nad tymi rzeczami, ale wtedy mój mąż umarł, gdy miałem 31 lat. Kiedy twoje życie nagle się zmienia, wtedy jesteś, dzięki Bogu, że mam te inwestycje, ponieważ one pomogą mi wziąć opieka nad dziećmi. Kobiety powinny myśleć o dywersyfikacji swoich inwestycji. Nigdy nie wiadomo i zawsze dobrze jest być przygotowanym.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby zacząć: musisz mieć wystarczające środki i poduszkę finansową. Są na to różne sposoby - wykorzystanie, refinansowanie, HELOC (linia kredytowa kapitału własnego). Ale cokolwiek to jest, nie wykorzystuj się zbytnio.
Trudno jest określić liczbę, ale musisz mieć wystarczającą ilość środków na zaliczkę i utrzymanie. Na konserwację przeznaczam niewielką kwotę, np. 150 USD miesięcznie. Wystarczy, że jeśli coś się stanie, jeśli wystąpi nagły wypadek, mogę to sfinansować.
Należy również zaplanować budżet na trzy do sześciu miesięcy bez najemcy. W większości przypadków kończy się na nieruchomości bez najemców i nie można reklamować najemców po upływie terminu zamknięcia, więc ustawia się z powrotem cztery miesiące - najgorszy przypadek, sześć miesięcy. Możesz się przekonać, że nie są idealne i musisz je odrzucić, ponieważ uważasz, że może się nie udać. Musiałem zrezygnować z dochodu tylko po to, by znaleźć odpowiedniego lokatora.
Najlepsza wskazówka dla początkujących: Moją najlepszą radą jest przyjrzenie się obszarom, w których ceny nieruchomości nie tylko rosną, ale będą również atrakcyjne dla najemców - wokół uniwersytetów, w pobliżu firm, w korytarzu śródmieścia. Mimo że wydaje się być nieco droższy, zdecydowanie działa, ponieważ ryzyko pustostanów i obrotów jest niższe. I nigdy nie inwestuję w nieruchomość, w której nie mieszkałbym.
